Le Agevolazioni per le Ristrutturazioni Edilizie e il Risparmio Energetico

Superbonus 110: edifici plurifamiliari indipendenti e accesso autonomo, chiarimenti MEF

L’interrogazione parlamentare n. 5-04686 apre finalmente uno spiraglio a quello che è stato considerato un limite molto rilevante degli immobili per l’accesso al superbonus. Il chiarimento si riferisce alle detrazioni per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, in particolare sulla “definizione di edificio unifamiliare e unità immobiliare funzionalmente indipendente” contenute nella circolare dell'Agenzia delle entrate, tuttavia ancora un lungo percorso è da tracciare. 

Molto brevemente partiamo dalla norma e dalla Circ. 24/E/2020, che ad oggi, insieme a tutte le risposte agli interpelli dei contribuenti, costituiscono la base per muoversi nella selva del 110%. 

L’art. 119, DL 34/2020, disciplinando il superbonus, afferma, al comma 1, lett. c) che godono della detrazione del 110%, fra gli altri, gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione… 

Poniamo la nostra attenzione sul concetto di “unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”. 

Trattandosi di concetti ben precisi, la Circ. 24/E/2020 ha fornito i chiarimenti dovuti, poiché in tale situazione l’interpretazione letterale della norma poteva far intendere che godono del superbonus solo quelle unità immobiliari autonome e, contemporaneamente, con un immediato accesso all’esterno. 

Nel documento di prassi, invece, si legge che il concetto di “accesso autonomo” presuppone, ad esempio, che «l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». 

Se la norma poteva lasciare un margine all’interpretazione, la Circolare 24/E/2020, parrebbe avere ridotto notevolmente la platea degli immobili destinatari di interventi da superbonus, in quanto ha trasformato l’espressione in “accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari”, concetto che nella norma è stato semplicemente espresso con l’espressione “uno o più accessi autonomi verso l’esterno”. 

E’ subito apparso chiaro, quindi, che si tratta di due definizioni diametralmente opposte. Ciò, anche perché gli agglomerati urbani sono sempre diversi e presentano peculiarità sempre differenti. 

Il vialetto comune di accesso a due o più abitazioni preclude, per quei tre/cinque metri di disimpegno comune, l’accesso delle singole unità al superbonus? 

E ancora, possono godere del superbonus quelle abitazioni poste al termine di strade private possedute da più proprietari? 

Ad ogni buon conto, grazie all’interrogazione in questione si può pensare che si stia per ampliare la platea degli immobili papabili di 110%, come è giusto che debba essere, se il fine della norma è quello di costituire un volano per gli investimenti immobiliari. 

La questione oggetto del chiarimento parlamentare verte sul fatto se si possa considerare «accesso autonomo» una strada privata, seppur in multiproprietà o si possano considerare accessi autonomi anche i terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli. 

La motivazione fornita consiste nel fatto che in merito alla nozione di «accesso da strada», né nella norma, né nella citata circolare 24/E/2020, sono previste limitazioni in ordine alla proprietà pubblica o privata della stessa. 

Infatti l’intento della prassi è quello di fornire le caratteristiche minime che gli edifici devono possedere per essere considerati effettivamente «autonomi» ed «indipendenti» rispetto ad altri edifici, compresi quelli confinanti, ciò al fine di permettere ai singoli proprietari/possessori degli immobili interessati dagli interventi, di non acquisire il consenso dei possessori degli edifici confinanti. Se con tale risposta è chiarito che può ritenersi autonomo anche l'accesso da una strada privata e/o in multiproprietà, manca ancora un breve tratto per chiarire se il vialetto di ingresso comune a più unità possa essere considerato alla stessa stregua della strada comune oggetto dell’interrogazione.