Dichiarazione 730

Spese per l’intermediazione immobiliare: casi particolari in dichiarazione 2021

Nelle dichiarazioni dei redditi 2021 (riferite all'anno di imposta 2018) è possibile detrarre dall'imposta lorda il 19% dei compensi comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 1.000 per ciascuna annualità. La detrazione spetta al contribuente che sostiene la spesa purché il relativo importo sia indicato nell’atto di cessione dell’immobile. Attenzione va prestata al fatto che dall’anno d’imposta 2020, la detrazione per spese di intermediazione immobiliare spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento “tracciabili”.

Detrazione spese intermediazione immobiliare

In generale, nelle dichiarazioni dei redditi, dall’imposta lorda si detrae un importo, pari al 19 per cento dei compensi, comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore ad euro 1.000 per ciascuna annualità. La detrazione spetta al contribuente che sostiene la spesa, purché il relativo importo sia indicato nell’atto di cessione dell’immobile.

In particolare, all’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare:

  • se si è avvalsa di un mediatore e, nell’ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
  • il codice fiscale o la partita IVA;
  • il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
  • l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Attenzione: come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare guida 7/E/2018 la detrazione spetta anche per l’acquisto di altri diritti reali (quali, ad esempio, l’usufrutto) a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Inoltre, considerato l’esplicito riferimento della legge all’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione in esame anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare.  La detrazione non spetta se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico.

Detrazione spese intermediazione immobiliare: novità 2021

Dall’anno d’imposta 2020 ci sono alcune novità:

  • la detrazione per spese di intermediazione immobiliare spetta per intero ai titolari di reddito complessivo fino euro a 120.000; in caso di superamento del predetto limite, la detrazione decresce fino ad azzerarsi al raggiungimento di un reddito complessivo pari a euro 240.000. La detrazione si applica su un importo non superiore a euro 1.000 e si esaurisce in un unico anno di imposta. 
  • la detrazione spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento “tracciabili”. Il contribuente dimostra l’utilizzo di sistemi di pagamento “tracciabili” mediante la relativa annotazione in fattura, ricevuta fiscale o documento commerciale, da parte del percettore delle somme che effettua la prestazione di servizio. In alternativa, l’utilizzo di sistemi di pagamento “tracciabili” può essere dimostrato mediante prova cartacea della transazione (ovvero tramite ricevuta della carta di debito o della carta di credito, copia bollettino postale, MAV, dei pagamenti con PagoPA, estratto conto, ecc.). 
  • devono essere comprese nell’importo anche le spese indicate nella CU 2021 (punti da 341 a 352) con il codice 17.

Detrazione spese intermediazione immobiliare: casi particolari

Ma come ci si deve comportare se l'acquisto dell'immobile non va a buon fine o se la fattura non è intestata ad entrambi i proprietari? Di seguito una tabella di riepilogo dei chiarimenti.

Acquisto non andato a buon fine

Se l’immobile non può essere utilizzato come abitazione principale, perché, ad esempio, non è stato stipulato il contratto definitivo di compravendita, la detrazione non spetta in relazione alle provvigioni pagate all’intermediario immobiliare. In tal caso,  il contribuente dovrà restituire la detrazione fruita assoggettando a tassazione separata l’importo interessato

Spese sostenute in sede di contratto preliminare Se, a seguito della stipula del preliminare di vendita, viene pagato all’agenzia immobiliare il compenso dell’intermediazione, la spesa può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la stessa è stata sostenuta, a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato. La detrazione è riconosciuta anche nel caso in cui le spese per intermediazione immobiliare siano sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare, (ad esempio, al momento dell'accettazione della proposta di acquisto) a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito. Resta fermo, tuttavia, che essendo il beneficio subordinato all’acquisto dell’abitazione principale, se il contribuente non giunge alla stipula del contratto definitivo, dovrà assoggettare a tassazione separata l’importo per il quale ha fruito della detrazione.
Fattura rilasciata ad un soggetto non proprietario la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario
Fattura intestata ad un solo proprietario con immobile in comproprietà nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere pro-quota alla detrazione anche il comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento con i dati anagrafici del comproprietario mancante
Fattura intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario

se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, al fine di consentire la detrazione dell'intero importo all'unico proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo da quest’ultimo.